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Je songe au scénario suivant: je suis propriétaire d'un condo. Deux possibilités se présentent:

a) vendre le condo et utiliser le produit net de la vente pour acheter une maison unifamiliale correspondant a mes besoins. Le produit net de la vente serait d'environ 30000$ et servirait a réduire le montant de l' hypothèque,

ou bien

b) garder le condo pour en faire la location. Je prévois  que cette location pourrait rapporter 1200$ net par année. Je prévois louer pendant environ 10 ans.

 Je pense que la solution serait dans le calcul du cout de renonciation du 30000$. Ai-je raison? Y-a-t-il d'autres facteurs a considérer?

 Quel est le meilleur scénario?

Merci de m'éclairer.

Signé Dut
demandé dans [INACTIF] La Littératie Financière et Fiscale Ouverte à Tous par

2 Réponses

+2 votes
 
Meilleure réponse
Bonjour Gilles D.

Partons de votre calcul du coût de renonciation.

Vous pouvez obtenir actuellement une hypothèque de 1er rang pour environ 3%. Ne tenons pas compte du capital remboursé, les intérêts évités seront d'environ 10000$.

Vos revenus de location net pour 10 ans 12000$.

Il faut penser à l'augmentation de la valeur du condo pendant 10 ans.
Comme je ne connais pas la valeur actuelle, imaginons 250000$ actuel avec une augmentation de 2% annuel, valeur future 305000$ - 250000$ = 55000$ gain en capital total 50% imposable.

Avec les revenus de location, vous aurez aussi des droits REER 18% de 12000$ = 2160$

Si on additionne le tout,
- gain en capital imposable + 27500$
- revenu imposable sur 10 ans + 12000$
- intérêt hypothécaire supplémentaire sur 10 ans -10000$
- droit de cotisation REER + 2160$

La balance penche en faveur de la location.

Maintenant les contre:

- Avec un condo, s'il y a de la vacance, le revenu tombe à 0 pendant la période et les dépenses restent les mêmes, voire augmenter s'il faut placer des annonces.
- Est-ce un condo assez en bon état pour tenir 10 ans sans rénovations majeures, en cas de rénovations, les sorties d'argent peuvent être pénibles avec 2 propriétés.
- le rapport d'impôt est un peu plus complexe, état des revenus et dépense, revenus de location, mais pas si compliqué quand même.

Vous pouvez toujours essayer en gardant les 2, il sera toujours temps de vous raviser en cours de route, même dans 10 ans, il se peut que vous décidiez de le conserver.
répondu par Inatteignable ... (21,505 points)
sélectionné par
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Excellente analyse de Daniel et une belle question de Gilles. J'ai peu de choses à ajouter, le tout me semble complet. Par contre au niveau fiscal, j'aimerais faire deux précisions qui vont dans le sens d'alléger le fardeau fiscal si vous optez pour le scénario du maintient du Condo et de sa location. Les intérêts sur le solde hypothécaire deviendraient déductibles et la portion du gain en capital attribuable à la période de possession du Condo qui correspond à la période où il s'agissait de votre résidence personnelle ne sera pas imposable. Le tout prend forme par la règle fiscale du changement d'usage. Vous pourrez vous informer d'un tel fonctionnement si vous optez pour ce scénario.

Prof Bachand
0
Merci pour les commentaires et précisons.
Concernant les frais déductibles de la location , et pour être bien sûr, peut-on inclure les frais suivants:
Les versements hypothécaires, les frais de condo, les taxes municipales et scolaire, les assurances, la facture d'hydro. Je pensais louer clé en main et le locataire n'aurait que les frais du cable à payer?

Gilles d
0
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Oui, Gilles, avec la nuance que seule la portion intérêt des versements hypothécaires est déductible. Le remboursement de capital n'est pas une dépense.

Prof Bachand
0 votes
Salut Gilles D.
Où est situé votre condo? Parce que je suis peut-être acheteur
Cordialement
Mozar
répondu par CLUB des 5 000 (5,365 points)
0
Le condo est situé a Boucherville. Il est situé au 3e étage d'un immeuble qui en compte 4. Il y a un ascenseur. Il a été construit en 2011. Une place de stationnement intérieur est incluse. Tous les services et transport en commun sont a proximité.
Si ça vous intéresse. faites-moi signe.
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