Deux veufs, propriétaires, s'unissent. Quelle maison devrait être gardée?

Question

En 2016 Marie et Jean se marient. Marie a une maison acquise en 2000 au coût de 175,000$ et d'une valeur actuelle de 300,000$. Jean, lui, a une maison acquise en 1990 au coût de 115,000$ et d'une valeur actuelle aussi de 300,000.
Laquelle des deux maisons serait-il le plus approprié de vendre?
S'ils désirent garder les deux maisons, quelles seront les conséquences fiscales à court et à long terme?
Et dans ce dernier cas, laquelle des deux maisons devraient-ils identifier comme leur résidence principale? Ou ce choix est-il à faire uniquement au moment de la vente de l'une des deux propriétés?

Answer 1

Bonjour Mario,

ce sont de bonnes questions!

Prenons-les une à une:


Laquelle des deux maisons serait-il le plus approprié de vendre?

= Selon moi, c'est une question de préférence personnelle. Au niveau fiscal, peu importe laquelle est vendue, elle pourra être désignée comme résidence principale et ainsi être non assujettie à l'impôt sur le gain en capital.


S'ils désirent garder les deux maisons, quelles seront les conséquences fiscales à court et à long terme? Et dans ce dernier cas, laquelle des deux maisons devraient-ils identifier comme leur résidence principale?

= Pour les années d'imposition antérieures à 2016, chacun des célibataires peut désigner son unique résidence comme étant sa résidence principale. Cependant, pour les années 2016 et suivantes, ils devront, comme couple, en désigner une seule des deux. C'est donc dire qu'il y aura un peu de gain en capital à déclarer en finalité lorsque les deux résidences seront vendues.

Ces règles sont très complexes. À l'oeil, ça me semble identique pour les 2 résidences:

- (300,000-175,000) / 16 ans de détention = 7,813$ de gain en capital exempté par année de désignation comme résidence principale

- (300,000-115,000) / 26 ans de détention = 7,115$ de gain en capital exempté par année de désignation comme résidence principale

Pour plus d'infos, vous pouvez lire ce sujet traité dans les cours de fiscalité à l'UQTR (voir volume Tome II, sujet 4, point 4.1 - p. 193)
http://Conformite2.FISCALITEuqtr.ca



Ou ce choix est-il à faire uniquement au moment de la vente de l'une des deux propriétés? = Ce choix se fait seulement lors de la vente d'une résidence.


Merci pour vos excellentes questions Mario!

Comments

Merci Nicholas. J'irai voir le volume que vous m'indiquer afin de mieux comprendre cette situation particulière. Le calcul du gain en capital exempté par année de désignaton comme résidence principale me semble assez simple à comprendre. Toutefois je ne saisis pas bien où l'appliquer. Sera-ce lors de la vente d'une des 2 maisons afin de réduire le gain lié à la vente? Mais si au moment de la vente, on fait le choix de l'indiquer comme résidence principale, le gain n'est-il pas exempt d'impôt?

---

C'est plus complexe que ça lorsqu'un couple détient plus d'une résidence. Un choix doit être fait, relativement à chacune des années de propriété, à savoir laquelle des résidences détenues et désignée comme étant la résidence principale. Cette maison ainsi désignée voie la totalité de son gain être exempté, mais pas l'autre. Concrètement, cette désignation par année s’opérationnalise une seule fois, i.e. dans l'année où une résidence est vendue (i.e. dans la déclaration de revenus 2016 dans l'exemple présenté dans le volume).

Je vous invite à consulter le lien proposé plus haut.