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Bonjour,

En 2016, nous avons fait agrandir la maison afin que ma conjointe, service de la santé, puisse travailler de la maison et ainsi économiser sur le prix du loyer.

Est-il possible d'amortir en tout ou en partie la coût de l'agrandissement?

Qui dit dépense d'amortissement, dit gain en capital plus grand donc 50% d'impôt sur ce gain.  Si c'est considéré maison principal, ce gain en capital n'est pas imposé.  Comment peut-on faire les bon calculs et ce en toute légalité?

Je m'explique par un exemple.  Mais avant, il faut tenir compte que l'agrandissement de la maison à coûter beaucoup plus que ce que l'augmentation de la valeur de la maison.  D'autant plus qu'il y a une perte dû au cartier qui n'a pas d'aussi grande maison.

Exemple en chiffre
- Valeur de la maison : selon le relevé de taxe municipale
     * avant : 350 000$
     * après : 425 000$
     * augmentation : 75 000$
- Valeur de la maison : selon la banque
    * avant : 365 000$
    * après  : 450 000$
    * augmentation : 85000$
- Coût de l'agrandissement : 150 000$

Donc la ou les questions
- Puis-je prendre une partie pour amortissement.  Exemple, 150 000$ - 75 000$ pour ne pas avoir de gain en capital à payer à la vente de la maison = 75 000$ amortissable comme dépense pour travailleur autonome.
- Peut-on amortir 150 000$ et déclarer un gain en capital lors de la vente selon un prorata?  Ici 75000$/425000$ = 17.65% de la valeur de revente, devra être un gain en capital imposable à 50% dans plusieurs années.  Conjointement?
- Ce prorata, pourrait-il être considéré selon la valeur de la maison fait par la banque si le taux est plus avantageux?

En résumé, nous avons laissé un loyer, 100% déductible, pour agrandir la maison. Qu'elle serait la meilleure stratégie pour minimiser l'impôt à payer à très long terme : > 20 ans.  Il faut considérer que nous sommes une jeune famille, donc toutes dépenses admissibles, diminue les revenus qui fait augmenter les allocations, diminuer les impôts et augmenter certain crédits.

Merci d'avance, j'espère que c'est claire.
demandé dans [INACTIF] La Littératie Financière et Fiscale Ouverte à Tous par CLUB des 100 (365 points)

3 Réponses

+4 votes
 
Meilleure réponse
Bonjour David!

Merci beaucoup pour votre intervention hautement pertinente et qui pourra certainement être utile à d'autres collaborateurs. Afin de pouvoir faire bénéficier le maximum de collaborateurs, je vais m’attarder à plusieurs concepts. Si vous désirez obtenir la conclusion de ce long raisonnement, je vous suggère de consulter le bas de cette page.

1) L’inclusion du gain en capital à la déclaration de revenu
Afin d’aller plus loin, je suggère d’aborder la question de l’inclusion du gain en capital

Supposons que vous effectuez un gain en capital de 100 000$. Cela signifie qu’il y aura une inclusion de 50% de ce montant à l’intérieur de votre déclaration. Cela constitue le gain en capital IMPOSABLE.  En d’autres termes, vous devez ajouter 50 000$ à vos autres revenus imposables.

Toutefois, cela ne signifie pas que vous devrez débourser 50 000$ en impôt. L’impôt que vous aurez à débourser sera en fonction de votre revenu global. Si, par exemple, votre revenu actuel est de 200 000$ cela signifie que votre taux marginal d’impôt combiné (Fédéral et Provincial) se situe à 50% (le véritable taux est supérieur, mais j’ai sélectionné ce dernier pour des raisons de simplification). Si vous ajoutez 50 000$ à votre revenu actuel, vous devrez alors payer un impôt équivalent à :

Taux marginal X le montant ajouté donc 50% X 50 000 = 25 000$ (Impôt à payer)

Au bout du compte, vous aurez un impôt à payer de 25 000$ sur un gain en capital de 100 000$. L’impôt véritablement payé est donc de 25% (25 000/100 000). Toutefois, si vous possédez des revenus moindres, le taux d’imposition marginal sera moins élevé dans ce cas. Cela signifie que le montant d’impôt à payer sur votre gain en capital ne sera pas le même que dans l’exemple précédent.

Maintenant que cette question est réglée, attardons-nous à la question de l’exemption sur la résidence principale.

2) Exemption sur la résidence principale
En effet, tel que vous le mentionnez, le législateur offre une exemption sur le gain en capital déclenché par la vente de la résidence PRINCIPALE. Afin de s’assurer que cette transaction se déroule de manière appropriée au niveau fédéral, voici ce que l’on peut lire sur le site web de l’ARC :

« À partir de l’année d’imposition 2016, les particuliers qui vendent leur résidence principale devront déclarer la vente à l’annexe 3, Gain (ou pertes) en capital de la T1, Déclaration de revenus et de prestations. La déclaration sera exigée pour les ventes faites à compter du 1er janvier 2016. »


3) Dépenses liées à l’utilisation d’un local de travail.
Selon ce que vous mentionnez, votre conjointe est travailleuse autonome. Dans ce cas, il est possible de déduire certaines dépenses en lien avec votre local de travail. À cet effet, on pouvait lire l’information suivante sur le site web de l’Agence du Revenu du Canada :

« Vous pouvez déduire les dépenses d'un local de travail utilisé aux fins de l'entreprise dans votre résidence si une des conditions suivantes est remplie :

• le local constitue votre principal lieu d'affaires;

• vous utilisez le local uniquement pour gagner votre revenu d'entreprise, et vous l'utilisez de façon régulière et continue pour rencontrer des clients ou des patients.

Par ailleurs, on mentionne que vous pouvez déduire les frais suivants :  

« Vous pouvez déduire une partie des coûts d'entretien, comme l'électricité, le chauffage, les produits d'entretien et l'assurance habitation. Vous pouvez également déduire les taxes foncières, l'intérêt hypothécaire et la DPA. Utilisez une base raisonnable, comme la superficie du local divisée par la superficie totale de votre résidence, pour calculer la partie déductible. »

Si, par exemple, le nouveau bureau occupe 1/5 de la superficie TOTALE de votre résidence. Cela signifie que vous pouvez déduire 1/5 des dépenses mentionnées précédemment. Cela inclus la dépense de DPA dont vous parlez

Toutefois, l’utilisation d’un local à l’intérieur de votre résidence principale vient affecter le statut de résidence principale de votre maison. À cet effet, consultons à nouveau le site web de l’ARC :

« Vous êtes généralement considéré avoir modifié l'utilisation d'une partie de votre résidence principale lorsque vous commencez à utiliser la partie en question pour gagner un revenu de location ou un revenu d'entreprise.

Cependant, vous n'êtes PAS considéré avoir modifié l'utilisation si les conditions suivantes sont remplies :

[…]

• Vous ne demandez PAS la DPA pour cette partie de la résidence.

Si vous remplissez TOUTES les conditions ci-dessus, la résidence en entier est une résidence principale, même si une partie est utilisée comme bien de location ou pour l'exploitation d'une entreprise. Si, toutefois, vous ne remplissez pas toutes les conditions ci-dessus, vous devez prendre les mesures suivantes au moment de vendre votre résidence :

• répartir le produit de disposition entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée comme bien de location ou d'entreprise (en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces), à condition que la répartition soit raisonnable;

• déclarer un gain en capital provenant de la partie de ce bien utilisée comme bien d'entreprise ou de location. Pour en savoir plus, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens. Vous n'êtes pas tenu de déclarer un gain en capital tiré de la partie utilisée comme résidence principale.

Comme on peut le lire, si vous faites le CHOIX de demander la DPA (l’amortissement sur votre résidence) le statut de résidence principale ne s’applique PAS à l’entièreté de votre maison. Cela viendra donc affecter l’utilisation de l’exemption sur la résidence principale.

Il peut être tentant de vouloir faire appel à la DPA afin de venir diminuer son revenu d’entreprise. Toutefois, il faut penser qu’il y a un coût associé à cette décision : la perte d’une partie de l’exemption sur le gain en capital de la résidence principale.

L’élément auquel il faut faire attention est que vous mentionnez planifier pour les 20 prochaines années. Il faut prendre en considération qu’il est envisageable que votre résidence prenne de la valeur au travers de ces années à venir. Bien que l’évaluation actuelle situe votre résidence à une valeur moindre que ce que vous avez engagé comme coûts, le gain en capital sur la résidence est hautement probable. C'est pourquoi il est en règle générale beaucoup plus avantageux de conserver le statut de résidence principale pour l'ENSEMBLE de votre maison!

J’espère que cette réponse pourra vous éclairer davantage face à différents concepts en lien avec la résidence principale, la DPA ainsi que le gain en capital.

Bonne soirée à vous!


Sources :
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html#p2_17
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s4/f2/s4-f2-c2-fra.html
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/ddctns/lns206-236/229/cmmssn/hm-fra.html
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/chngs/chngngprt-fra.html
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Afin d’illustrer ce propos, je vous suggère une petite mise en situation. Voici les données de base qui serviront à traiter les deux scénarios :

Prix de vente de la résidence : 600 000$
Coût TOTAL de la résidence : 400 000$
Superficie du local de travail : 1/5 de la superficie de la résidence principale


SCÉNARIO #1 : Aucune DPA Prise
Gain en capital : 600 000 – 400 000 = 200 000$ X 50% = 100 000$ Imposable

Grâce à l’exemption sur le gain en capital lors de la vente de la résidence principale, ce 100 000$ devient alors non imposable.

Montant à ajouter à votre déclaration = 0$


SCÉNARIO #2 : DPA Prise
Partie local de travail :
Coût : 400 000 X 1/5 = 80 000$
Prix de vente : 600 000 X 1/5 = 120 000$

Gain en capital : 120 000$ - 80 000$ = 40 000$ X 50% = 20 000$  IMPOSABLE

Toutefois, vous ne bénéficiez PAS de la déduction sur gain en capital pour la partie de votre résidence qui était utilisée pour votre entreprise. Cela signifie que le montant de 20 000$ est pleinement imposable et doit être ajouté à votre déclaration.

FNACC après 20 ans = 35 000$ (Calculs approximatifs pour des raisons de simplification)

Récupération d’amortissement : 80 000 – 35 000 = 45 000$ IMPOSABLE


Partie résidence principale :
Coût : 400 000 X 4/5 = 320 000$
Prix de vente : 600 000 X 4/5 = 480 000$

Gain en capital : 480 000$ - 320 000$ = 160 000$ X 50% = 80 000$ IMPOSABLE

Toutefois, vous pouvez bénéficier de l’exemption pour résidence principale pour cette partie de votre résidence. Dans ce cas, le montant de 80 000$ devient alors non imposable.

Montant à ajouter à votre déclaration = 20 000$ + 45 000$ = 65 000$


À l’intérieur du scénario #2 vous devez alors ajouter 65 000$ à votre déclaration de revenu puisque vous avez décidé de prendre une DPA de près de 45 000$ répartie sur 20 ans. En d’autres termes, vous avez déduit environ 2 250$ par année (45 000/20) pour être finalement imposé sur 65 000$ après 20 ans.
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CONCLUSION :

En règle générale, ne PAS prendre de DPA sur la partie du local de travail à l'intérieur de la résidence constitue la meilleure décision à prendre. En effet, vous sacrifiez une partie de votre exemption sur le gain en capital de la résidence principale afin de venir diminuer marginalement vos revenus au fil des années et avoir à encourir une récupération d'amortissement.

Il n'est donc PAS recommandé d'utiliser la DPA sur la résidence principale!
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