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Un énorme merci pour ces réponses détaillées.  Ceci dit, j'aimerais que l'on considère le coût de l'agrandissement et non la valeur de la maison.  J'ai fait un fichier excel afin de mieux proposer mes idées et qui s'adapte de près à notre situation.  Étant donnée que je ne peux inclure de fichier, je vais essayer de vous démontrer le tout ici.

Donc, tout est basé sur le coût de l'agrandissement et non sur l'achat d'une maison.  Il y a donc une valeur avant et une valeur après l'agrandissement. Cette valeur a été évaluer par la banque et par la ville.

Considérons ces données

    Coût de l'agrandissement : 150 000 $    
    Valeur avant l'agrandissement : 325 000 $    
    Valeur après l'agrandissement : 400 000 $    
    Prix de vente : 600 000 $
    Partie locale : 1/5   
    Durée minimum : 20 ans (note 1)
    Taux d'imposition aujourd'hui : 37%   
    Taux additionnel pour avantage fiscal (famille) : 6% (note 2)
    Nombre d'année permettant taux add. : 8 ans   
    Taux d'imposition prévu voir (note 5)
    FNACC estimé à la fin : 35 000 $
    Catégorie d'amortissement : 4%
    Taux d'inflation (note 6)
    Revenu l'an 1 : 50 000 $    
    Taux prévu de l'augmentation du revenu : 8% (Note 4)

Notes
    Note 1 : Pour fin de calcul, je mets la durée sur 20 ans, mais on a l'intention d'y rester jusqu'à la retraite dans plus de 30 ans.             
    Note 2 : Ce taux est estimatif, pour fin de calcul.  Et considère tous ces crédits :            
    Crédit pour frais de garde           
    Diminution de la contribution additionnelle pour les services de garde subventionnés           
    Crédit pour frais médicaux           
    Allocations familial fédéraux et provinciaux            
    Crédit de solidarité           
    Crédit TPS           
    Subventions additionnel aux REEE           
    Note 3    Je considère aucun taux d'inflation pour facilité les calculs, Devrais-je?           
    Note 4 : Ce taux est selon moi assez optimiste afin de prévoir une augmentation de la braquette d'impôt dans le futur       
    Note 5    Table d'impôt combiné : source : https://www.cqff.com/tapis_de_souris/tapis2016.htm

Les questions

    1- Étant donnée que le coût d'agrandissement est plus élevé que la valeur estimé, puis-je amortir l’excédent
    Calcul           
    Augmentation de la valeur selon la municipalité : 400 000 $ - 325 000 $ =  75 000 $    
    Perte de valeur : 150 000$ (agrandissement) - 75 000$(aug. de la valeur) = 75 000 $ Est-ce que cette perte de valeur peut être amortissable sans affecté l'exemption sur la résidence principale?
    2- Si on amortie la valeur totale de l'agrandissement, il est fort probable que la FNACC soit encore au-delà de la valeur.  Pourrait-on considérer une perte en capital si on vent après 10 ans?
Calcul           
    Scénario 1 : J'amortie le coût total de l'agrandissement, donc on doit payer un gain en capital       
    Coût de l'agrandissement: 150 000  $
    Augmentation de la valeur : 75 000  $
    FNACC dans 20 ans : 70 500  $
    Gain en capital : 4 500  $
    Impôt à payer sur gain en capital : 1 200  $
    Diminution d'impôt dû à l'amortissement : 38 000 $
    Réel économie d'impôt : 36 800$
           
    Scénario 2 : J'amortie seulement la perte de valeur dû à l'agrandissement, donc aucun gain en capital       
    Perte de valeur : 75 000  $
    FNACC dans 20 ans : 35 250$
    Perte en capital :  35 250$  Pourrait-on mettre ce montant comme perte en capital?
    Impôt à payer sur gain en capital :  -    $
    Diminution d'impôt dû à l'amortissement : 19 000$
    Réel économie d'impôt : 19 000$

    3- Considérant les avantages fiscaux en diminuer son revenu, entre autre dû à une jeune famille?  Est-ce vraiment plus coûteux fiscalement de payer le gain en capital à la revente?   

    4- Quel serait la valeur de maison à considérer pour les impôts
        * Valeur municipale : 400 000$
        * Valeur de la banque : 425 000$
        * Coût d'achat de la maison + coût de l'agrandissement : 475 000$ (325 000 + 150 000)
    Peut-on prendre la valeur qui nous serait plus avantageux?  Municipal versus banque versus réelle.

Voici un lien pour voir mes calculs : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bFwaahD4WYG4DTyKh2hTVYKMp1DMwNaldQmLaFgzoes/edit?usp=sharing

Un gros merci pour vos réponses, c'est excessivement apprécié.
demandé dans [INACTIF] La Littératie Financière et Fiscale Ouverte à Tous par CLUB des 100 (365 points)

1 Réponse

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Meilleure réponse
Rebonjour David!

Je suis heureux de vous revoir sur les forums. La question que vous nous avez posé hier comprend un nombre élevé de subtilités et de détails. L’enjeu principal à l’intérieur de cette situation est celui du gain en capital lors de la vente de votre résidence. Par ailleurs, je vous suggérerais de consulter à nouveau ma réponse précédente afin de bien saisir l’ensemble des questions en lien avec cette problématique. Je pense que cette dernière pourra vous aider à trouver la réponse à vos différentes questions que vous avez posé à nouveau.

Par ailleurs il semblerait y avoir une petite erreur dans votre calcul du gain en capital. De manière générale, ce dernier s’effectue comme ceci :  

Produit de disposition – Prix de base rajusté - dépenses engagées pour la vente = Gain en capital

Si le produit de disposition (prix de vente) est SUPÉRIEUR au prix de base rajusté, vous obtiendrez un gain en capital. Ce gain en capital devra être multiplié par 50% afin d’obtenir le gain en capital IMPOSABLE (Tel que mentionné dans ma précédente réponse.)

Le prix de base rajusté correspond selon à l’ARC à la définition suivante :
« Généralement, le coût d'un bien plus les dépenses engagées pour en faire l'acquisition (par exemple, les commissions et les frais juridiques).

Le coût d'une immobilisation correspond au coût réel ou réputé du bien, selon le type de bien et le mode d'acquisition. Le coût comprend également les dépenses en capital, notamment le coût des additions et des améliorations. Vous ne pouvez pas inclure dans le PBR les dépenses courantes, comme les frais d'entretien et de réparation. »

Notamment, lorsqu’il était mentionné la question du coût, le coût d’une immobilisation (votre maison) inclus aussi les améliorations apportées à cette dernière (votre rénovation).

Ce point me semble important puisque à l’intérieur de votre scénario #1 vous calculez un gain en capital d’un montant de 4 500$ ce montant correspond à la soustraction de 75 000 – 70 500 = 4 500. Le montant de 75 000 correspond à ce que vous définissez comme étant « l’augmentation de valeur. » Ce montant ne sera pas utilisé pour calculer le gain en capital. Le montant utilisé pour calculer le gain en capital sera plutôt la fraction du prix global de la vente de la résidence correspondant à la superficie du local de travail sur la superficie globale de la résidence.

Enfin, le PBR est utilisé pour calculer le gain en capital et non pas la FNACC comme vous avez mentionné précédemment. Cela viendra donc affecter le montant du gain en capital. La FNACC servira plutôt à calculer la récupération d'amortissement. Pour plus de détails à cet effet, je vous invite à consulter à nouveau l'exemple de ma réponse précédente.

Pour ce qui est de la meilleure stratégie fiscale à adopter, les données à prendre en considération et les calculs sont nombreux. À cet effet, il faudra poser un grand nombre d’hypothèses. L’utilisation d’un tableau Excel, comme vous le faites constitue un excellent outil pour vous aider à planifier. Continuez sur cette bonne voie!

Bonne soirée!
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