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Bonjour,
Doit-on effectuer le calcul du gain en capital apres avoir pris en consideration les renovations apportees au chalet et a la residence lors de la designation? Aussi , puisqu'une seule residence est vendue, le montant du produit de disposition est etabli  par un professionnel (evaluateur) , evaluation municipale ou autre pour la residence qui n'est pas vendue?Afin d'effectuer un calcul sur des montants verifiables? Sinon ce montant peut-il faire l'objet d'une contestation?
Merci de m'eclairer.
demandé dans [INACTIF] La Littératie Financière et Fiscale Ouverte à Tous par Aucun CLUB (35 points)

1 Réponse

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Meilleure réponse
Bonjour Boule de Cristal!

La question du chalet et de la résidence principalement touche assurément plusieurs collaborateurs sur le forum. Avant d’aller plus loin, je vais m’assurer de bien définir les acteurs en jeu dans cette situation. Commençons tout d’abord par le gain en capital.

PARTIE #1 : GAIN EN CAPITAL
Le calcul du gain en capital (GC) sur la vente de votre résidence principale s’effectue selon les règles usuelles du calcul du gain en capital. En effet, selon revenu Canada, le GC se calcule de la manière suivante :

« Pour calculer votre gain ou une perte en capital, vous devez connaître les trois montants suivants :
•    le produit de disposition;
•    le prix de base rajusté (PBR);
•    les dépenses que vous avez engagées ou effectuées pour vendre votre immobilisation.

Votre gain ou perte en capital correspond au produit de disposition, moins le PBR et les dépenses que vous avez engagées ou effectuées pour vendre l'immobilisation »

Toutefois, il reste souvent de l’incompréhension par rapport à ce que représente le Prix de Base Rajusté (PBR). Afin de démystifier ce qu’est le PBR, je vous suggère de consulter à nouveau le site web de l’ARC :  

 « Le prix de base rajusté (PBR) est généralement le coût d'un bien, plus les dépenses engagées pour en faire l'acquisition (par exemple, les commissions et les frais juridiques) »

[…]

« Le coût comprend également les dépenses en capital, notamment le coût des additions et des améliorations. Vous ne pouvez pas inclure dans le PBR les dépenses de nature courante comme les frais d'entretien et de réparation. »

L’élément important qu’il faut vérifier est la nature des améliorations que vous apporté. Est-ce que ces dernières représentent uniquement des frais de réparation (remettre le bien à son état original) OU une amélioration qui est considérée comme une dépense en capital. À nouveau, il serait important de regarder ce que l’ARC dicte à ce sujet :

« Une dépense en capital procure généralement un avantage de longue durée. »

[…]

« Les rénovations et les dépenses importantes que vous faites en vue de prolonger la durée d'utilisation d'un bien ou de l'améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital. De plus, l'augmentation de la valeur marchande du bien une fois que vous avez fait la dépense n'est pas un des facteurs importants pour déterminer si une dépense est une dépense courante ou une dépense en capital. »

En d’autres termes, le facteur déterminant est de savoir si l’amélioration permet d’améliorer le bien au-dessus de son état initial. Par ailleurs, vous pouvez lire plusieurs exemples afin de vous aider à juger de la nature des rénovations apportées sur le site web de l’ARC (voir sources au bas de la page).

CONCLUSION :
Oui, il faut en prendre en considération les rénovations apportées à votre résidence principale, UNIQUEMENT si ces dernières peuvent se qualifier de dépense en capital. En effet, ces dernières viendront modifier le PBR de votre résidence et ainsi modifiera le montant du gain en capital.

PARTIE #2 : ÉVALUATION
L’évaluation municipale de votre résidence n’entre pas dans le calcul du gain en capital. En effet, le produit de disposition correspond, une fois de plus, selon l’ARC à :

« Il s'agit généralement du montant que vous avez reçu ou que vous recevrez en contrepartie d'un bien. Il correspond, dans la plupart des cas, au prix de vente du bien. »

Toutefois, l’enjeu de la valeur de l’évaluation par la municipalité se reflète lors de la désignation de la résidence principale afin de déterminer le gain en capital / Année de propriété. En effet, si vous possédez un chalet et une maison et que vous disposez des deux en même temps, il faudra effectuer un choix afin de désigner l’une d’entre elle comme étant votre résidence principale pour pouvoir lui faire bénéficier de l'exemption sur gain en capital. L'évaluation municipale peut vous aider à anticiper le montant que vous allez recevoir si vous procédez à la vente aujourd'hui du chalet ou de la maison.

Dans ce cas, il faudrait se référer davantage aux calculs de l’exemption afin de déterminer le « Gain en capital / Année de propriété » de la maison et du chalet. En calculant ce montant, vous pourrez comparer laquelle de vos deux propriété génére le plus grand gain en capital par année de détention et ainsi prioriser cette dernière comme résidence principale afin pouvoir bénéficier de l’exemption sur celle-ci et ainsi diminuer l'impôt à payer.


Pour de plus amples informations à ce sujet, je vous invite à consulter les liens suivants :

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/crcp-fra.html

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/gns/clclt/menu-fra.html

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/glssry-fra.html#produit

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html

J’espère que cela répond à votre question! N’hésitez pas à nous contacter à nouveau si vous avez d’autres interrogations.

Bonne journée!
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