Vente mutuelle de deux maisons entre ex-conjoints de fait: gain en capital et impact fiscal ?

Question

1.    Mon conjoint (de fait) et moi avons acquis une première maison en 1983 au coût de 35,000 $ (à quote-part égale), qui aurait présentement  une valeur marchande aux environs de 200,000 $.
2.    Nous avons acquis une maison secondaire en 1999 (quote-part égale) au montant de 85,000 $, qui a une valeur marchande similaire i.e. 200,000 $. Cette deuxième maison a été louée de 2000 jusqu’en 2011 à certaines périodes de l’année, à des touristes. Elle a donc généré des revenus  et des déductions pour amortissement.
3.    En 2012, nous avons décidé de nous séparer et de vivre chacun de notre côté, dans une des deux maisons. Nous assumons les frais de nos propres maisons, mais sans toutefois avoir réglé le partage de la vente des maisons. Les deux maisons sont libres d’hypothèque. Pour légaliser notre situation, nous voulons nous vendre mutuellement les deux maisons, i.e. la quote-part de chacune des maisons, pour avoir chacun une propriété unique au lieu de deux maisons à moitié…
4.    Est-ce que l’on peut comme ex-conjoints (de fait) acquérir chacun sa propre maison (une sur deux: en faire pratiquement l’échange) sans trop d’impact fiscal et sans encourir toutes les dépenses inhérentes à l’achat d’une « supposée » nouvelle propriété (i.e. certificat de localisation, évaluation de la valeur marchande, taxes de mutation… et ce en double)?
5.    Et qu’en est-il de l’exemption du gain en capital et quelle maison peut être choisie comme principale et être exemptée du gain en capital?
1re maison : Vente 200,000 $ - 35,000 $ (coût en 1983) = 165,000 $ / 31 ans = 5322 $ (gain)
2e maison : Vente 200,000 $ - 85,000 $ (coût en 1999) = 115,000 $/ 15 ans = 7666 $ (gain).

Answer 1

Comme promis arstars, je vous reviens avec mes propres réflexions relativement à votre situation. Ce qui me vient en tête, c'est que lorsque nous sommes conjoint (marié ou de faits ne change absolument rien), nous pouvons transférer (vendre) nos biens à l'autre conjoint sans déclencher d'impôt (appelé communément un "roulement' fiscal). Il en est de même lorsque pour répartir les biens, une dernière fois, les conjoints qui se divorcent ou se séparent civilement se transfèrent des biens. La question est donc de savoir si le fisc déterminera qu'une opération en 2015 pourrait être considérée comme étant en règlement final d'une rupture amorcée en 2012 et ainsi bénéficier du roulement fiscal. Selon moi, les chances sont bonnes, mais je n'en ai pas la certitude. Pour pouvoir établir votre stratégie en connaissance de cause je vous suggère de faire une demande à l'ARC d'interprétation technique. En clair, vous exposez la situation comme vous le faites ici et vous demandez au fisc de vous dire de quelle façon la transaction sera fiscalement traitée. Voici comment faire:

http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tp/ic70-6r6/ic70-6r6-f.html

Pour ce qui est des autres frais, il y aura sûrement des frais de notariat, mais les droits de mutation devrait en toute logique suivre celle du fisc (il faut quand même valider le tout).

Finalement, la question de l'exemption pour résidence principale demeure complexe et demande une approche de bonne foi de votre part et de votre ex-conjointe puisque pour la période de 1983 à 2011 (le chalet ne pourrait être désigné comme tel de 2000 à 2011 à cause de la prise d'amortissement), seule votre première maison pourra être désignée comme résidence principal et ainsi bénéficier de l'exemption fiscale. C'est donc dire que le propriétaire de la première maison possède essentiellement un bien défiscalisé alors que le propriétaire du chalet se verra imposé sur la portion du gain attribuable de 2000 à 2011.

En espérant que cela vous éclaire un peu. La situation est suffisamment complexe pour que je vous recommande de consulter des experts.

Bonne chance.

Prof Bachand

Comments

Merci beaucoup, prof Bachand pour l'élaboration de votre réponse et votre expertise.
Est-ce que la résidence secondaire peut profiter de l'exemption en gain de capital pour les quatre années (2012 à 2015) où elle n'a pas été une maison à revenus mais une résidence principale?

Merci pour l'appel  à tous. Si d'autres personnes ayant vécu une situation similaire peuvent s'exprimer, ce serait apprécié...

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Est-ce que nous serons encore considérés comme conjoints, étant donné que nous avons un statut de célibataires depuis trois ans? C'est donc dire qu'il faut régler rapidement après une séparation ...

Answer 2

Votre proposition fiscale est fort intéressante, très clairement présentée et exige de la haute voltige en terme de conseil fiscal. Je sollicite les gens ayant vécu une situation similaire ou les experts en fiscalité à se prononcer sur la  meilleure stratégie à adopter. Je pourrai vous faire part de mes réflexions par la suite.

À murir!

Prof Bachand